שעבוד דירה
משכון זכויות בדירה כערובה להתחייבות הלווים כלפי הבנק.
שעבוד דירה הוא רישום משפטי בטאבו המעניק לבנק זכות עדיפות בנכס — אם הלווה אינו עומד בתשלומי המשכנתא, הבנק רשאי לממש את הדירה (למכור אותה) כדי לפרוע את החוב. השעבוד נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) או ברשם המשכונות, והוא מופיע בנסח הטאבו כהערת אזהרה או משכנתא.
כאשר יש שעבוד על הדירה, לא ניתן למכור אותה ללא הסרת השעבוד או הסכמת הבנק. רוכש דירה חייב לוודא שהדירה נקייה משעבודים לפני הרכישה — נסח טאבו עדכני מאשר זאת. בעת סילוק מלא של המשכנתא, הבנק מחויב להסיר את השעבוד בתוך פרק זמן שנקבע על ידי בנק ישראל.
שעבוד יכול להיות מדרגה ראשונה (הבנק הראשון שרשם) או מדרגה שנייה (בנק נוסף שמלווה על אותו נכס). במימוש הנכס, נפרעת קודם המשכנתא מהדרגה הראשונה.
רוכש דירה ב-1,000,000 ש"ח במשכנתא של 700,000 ש"ח. הבנק רושם שעבוד בטאבו על כל הדירה. אם הלווה מפסיק לשלם — הבנק יכול לפנות ישירות להוצאה לפועל (ללא צורך בפסק דין מוקדם) ולממש את הדירה. לאחר סילוק מלא של המשכנתא, הבנק ינפיק אישור על הסרת שעבודים ויעדכן את הטאבו.
איך בודקים אם יש שעבוד על הדירה?
מזמינים נסח טאבו עדכני (כ-70 ש"ח, אפשר אונליין). הנסח מפרט את כל השעבודים, עיקולים והערות האזהרה הרשומים על הנכס. זהו שלב חובה לפני רכישת דירה.
האם אפשר למכור דירה משועבדת?
כן, אך יש לסלק את המשכנתא או לקבל אישור מהבנק להעברת השעבוד לקונה. ברוב המקרים, המשכנתא מסולקת מתמורת המכירה — הבנק מקבל את יתרת הסילוק והשעבוד מוסר.
כמה זמן לוקח להסיר שעבוד?
לאחר סילוק מלא של ההלוואה, בנק ישראל קובע לבנקים פרקי זמן מרביים להסרת שעבוד — בדרך כלל מספר שבועות עד חודש. חשוב לדרוש אישור בכתב על ההסרה.
דמי רישום משכון
אגרה לרשם המשכונות לרישום משכון על זכויות בנכס. הבנק מספק טופס הודעת משכון. עלות כ-185 ש"ח לרישום ו-30 ש"ח לעיון.
הודעת משכון
טופס שמספק הבנק לרישום משכון על זכויות הלווה בנכס ברשם המשכונות. ראה גם 'דמי רישום משכון'.
אישור עקרוני
אישור ראשוני ובלתי מחייב מהבנק, המעניק ללווה פוטנציאלי מושג על גובה המשכנתא ותנאיה. תקף 24 ימים ואינו יוצר מחויבות של הלקוח כלפי הבנק.
ביטול משכון
פעולת הודעת הבנק לרשם המשכונות על מחיקת משכון הזכויות בנכס, המבוצעת לאחר סילוק מלא של ההלוואה.
בעל דירה
מי שיש או הייתה לו זכות כלשהי בדירה לאחר 1.6.71 (בעלות, חכירה, שכירות מוגנת וכו'). הגדרה זו משפיעה על אחוזי מימון, היבטי מס ועוד.
דמי מפתח
הדייר רוכש זכות לדור בדירה כל חייו תמורת 1/3 עד 1/2 משווי הנכס, בתוספת שכר דירה חודשי קטן. הזכות עוברת בירושה לבן הזוג ולצאצאים מדרגה ראשונה.