מיחזור משכנתא
פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר. מומלץ לבדוק כדאיות כל 3-5 שנים או כשהריבית יורדת משמעותית.
מיחזור משכנתא הוא פירעון המשכנתא הקיימת ולקיחת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר — ריבית נמוכה יותר, תמהיל מותאם, או הקטנת החזר חודשי. המטרה: חיסכון בסך הריבית הכולל או שיפור תזרים המזומנים החודשי.
הכדאיות תלויה ב: הפרש הריבית בין המשכנתא הקיימת לחדשה, עמלת הפירעון המוקדם (אם יש), דמי פתיחת תיק חדשים (360 ש"ח), שמאות ודמי רישום. כשההפרש על פני שארית תקופת ההלוואה גבוה מהעלויות החד-פעמיות — משתלם.
מומלץ לבדוק כדאיות מחזור כל 3–5 שנים, או כשריבית בנק ישראל יורדת משמעותית, או כשמצב הלווה השתנה (עליית הכנסה המאפשרת סילוק מהיר יותר, או ירידה המחייבת הקטנת החזר). ניתן למחזר באותו בנק או לעבור לבנק אחר — תחרות בין בנקים משפרת את התנאים.
משכנתא של 600,000 ש"ח בריבית 5.5% ל-20 שנה, החזר 4,128 ש"ח לחודש. לאחר 3 שנים, ריבית השוק ירדה ל-3.8%. מחזור לריבית 3.8% על יתרה 530,000 ש"ח ל-17 שנה: החזר חדש 3,333 ש"ח — חיסכון של 79 מיליון ש"ח... כ-95,000 ש"ח לאורך 17 שנה, לאחר ניכוי עלויות מחזור (כ-8,000 ש"ח).
מתי כדאי למחזר משכנתא?
כשהריבית בשוק נמוכה משמעותית מריבית המשכנתא הקיימת, כשהחיסכון לאורך תקופת ההלוואה גבוה מעלויות המחזור (כ-95 ש"ח דמי פתיחת תיק + שמאות + רישום + פירעון מוקדם אם יש). מומלץ לבדוק כל 3–5 שנים.
כמה עולה מחזור משכנתא?
דמי פתיחת תיק 360 ש"ח, שמאות 2,000–4,000 ש"ח, דמי רישום משכון 185 ש"ח, ובמקרים מסוימים עמלת פירעון מוקדם. סך העלויות כ-3,000–8,000 ש"ח — משתלם כשהחיסכון בריבית גבוה יותר.
האם אפשר למחזר בבנק אחר?
בהחלט — ולעיתים כדאי. העברת המשכנתא לבנק אחר מאפשרת תחרות על התנאים. הבנק החדש מסלק את המשכנתא הישנה ורושם משכנתא חדשה בטאבו.
ביטוח חיים
ביטוח בגובה המשכנתא המבטיח פירעון ההלוואה במקרה פטירת הלווה. תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. הפרמיה החודשית כ-0.15 פרומיל, והכיסוי מסתיים בגיל 60.
איחוד זכאויות
לקיחת הלוואת זכאות משותפת למספר עולים חדשים בעלי תעודת זכאות לצורך רכישת דירה משותפת. מאפשר קבלת הלוואה גדולה יותר בתנאים מועדפים.
גרירת משכנתא
העברת משכנתא קיימת מנכס אחד לנכס אחר, תוך שמירה על תנאי ההלוואה המקוריים. מאפשרת להימנע מקנס פירעון מוקדם ולשמור על ריבית נמוכה.
דרגה שנייה
רישום משכנתא בדרגה שנייה לאחר משכנתא קיימת בדרגה ראשונה. בעת מימוש – נפרעת קודם המשכנתא הראשונה, והיתרה מועברת לבעל המשכנתא השנייה.
יתרת סילוק משכנתא
הסכום הכולל הנדרש לפירעון מלא של המשכנתא, כולל קנסות, ריביות, עמלות ודמי היוון. ניתן לקבל אישור יתרה לתקופה מוגבלת.
מימוש נכס/משכנתא
מכירת נכס המשועבד לטובת הבנק לשם פירעון חובו של לווה, כאשר הלווה אינו עומד בהחזרים.