משכנתא
שיעבוד של מקרקעין לטובת הבנק, הנרשם בלשכת רישום המקרקעין. בציבור נפוץ לכנות כך את ההלוואה עצמה, אך בפועל המשכנתא היא הבטוחה הניתנת לבנק.
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח (עד 30 שנה בישראל) שמשמשת לרכישת נדל"ן או למטרות אחרות, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה לבנק. בפועל, ה"משכנתא" היא השיעבוד — הרישום המשפטי בטאבו המעניק לבנק זכות לממש את הנכס אם הלווה אינו עומד בתשלומים. ההלוואה עצמה היא הסכום שמקבל הלווה מהבנק.
תהליך קבלת משכנתא כולל: בדיקת יכולת החזר (יחס החזר/הכנסה פנויה עד 50%), קביעת אחוז מימון (LTV) בהתאם לסוג הנכס, בחירת תמהיל ריבית, ורישום המשכנתא בטאבו. התמהיל חייב לכלול מינימום 1/3 בריבית קבועה לפי החוק.
בישראל, רוב מוחלט של הדירות נרכשות באמצעות משכנתא, ורוב הדירות מצויות על קרקע בחכירה (לא בבעלות מלאה), דבר המשפיע על אופן רישום המשכנתא.
זוג רוכש דירה ב-1,500,000 ש"ח. הון עצמי 375,000 ש"ח (25%), משכנתא 1,125,000 ש"ח (75% LTV — דירה יחידה). בריבית ממוצעת של 4.5% ל-25 שנה בלוח שפיצר, ההחזר החודשי כ-6,250 ש"ח. כדי לקבל את המשכנתא, ההכנסה הפנויה של הזוג צריכה לעמוד על לפחות 12,500 ש"ח (6,250 / 0.5).
מה ההבדל בין משכנתא לבין הלוואה רגילה?
משכנתא היא הלוואה שמובטחת בנכס נדל"ן — הבנק יכול לממש את הנכס אם הלווה אינו משלם. הלוואה רגילה מובטחת בשכר או בערבים בלבד, ולכן הריבית בה גבוהה יותר והתקופה קצרה יותר.
האם כדאי לקחת משכנתא מקסימלית?
לא תמיד. אמנם משכנתא מאפשרת למנף הון ולהשקיע את ההון העצמי במקומות אחרים, אך החזר חודשי גבוה מגדיל את הסיכון במקרה ירידת הכנסה. חשוב לשמור כרית ביטחון של 3–6 חודשי מחיה.
כמה זמן לוקח לקבל משכנתא?
מרגע הגשת מסמכים מלאים, אישור עקרוני תוך כ-24 שעות, וביצוע ההלוואה תוך 30–60 יום בהתאם למורכבות העסקה ומהירות רישום המשכנתא בטאבו.
הסרת שיעבוד
מחיקת רישום שיעבוד שהיה רשום לטובת הבנק עם סילוק מלא של ההלוואה. בנק ישראל קובע לבנקים פרקי זמן מרביים לביצוע הפעולה.
שטר משכנתא
המסמך עליו חותם בעל המקרקעין לשיעבוד זכויותיו לטובת הנושה. נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
התחייבות לרישום משכנתא
כאשר לא ניתן לרשום משכנתא בפועל לפני ביצוע ההלוואה, הלווה מספק התחייבות לרישום חתומה ומאומתת על ידי עורך דין, המאפשרת רישום הערת אזהרה.
ביטוח חיים
ביטוח בגובה המשכנתא המבטיח פירעון ההלוואה במקרה פטירת הלווה. תנאי הכרחי לקבלת משכנתא. הפרמיה החודשית כ-0.15 פרומיל, והכיסוי מסתיים בגיל 60.
דרגה שנייה
רישום משכנתא בדרגה שנייה לאחר משכנתא קיימת בדרגה ראשונה. בעת מימוש – נפרעת קודם המשכנתא הראשונה, והיתרה מועברת לבעל המשכנתא השנייה.
מימוש נכס/משכנתא
מכירת נכס המשועבד לטובת הבנק לשם פירעון חובו של לווה, כאשר הלווה אינו עומד בהחזרים.