אחוז מימון (LTV)
יחס סכום ההלוואה לשווי הנכס. לפי הוראות בנק ישראל: עד 75% לדירה יחידה, עד 70% למשפרי דיור, עד 50% לדירה נוספת/הלוואה למטרה כללית.
אחוז מימון (LTV — Loan to Value) הוא יחס סכום ההלוואה לשווי הנכס. לדוגמה, דירה ב-1,000,000 ש"ח עם משכנתא של 750,000 ש"ח = LTV של 75%. ה-LTV נקבע לפי הנמוך מבין מחיר הרכישה בהסכם לבין שמאות הבנק.
בנק ישראל מגביל את ה-LTV המרבי לפי סוג הנכס ומצב הלווה: • דירה יחידה — עד 75% (הון עצמי מינימלי 25%) • משפר דיור — עד 70% • דירה נוספת / הלוואה למטרה כללית — עד 50% • נכס להשקעה — עד 50%
ככל שה-LTV גבוה יותר, הסיכון לבנק גדול יותר — ולכן הריבית עולה. LTV מעל 60% מסמן "ריבית סיכון" נוספת. דירה יחידה ב-LTV 75% זה התנאי המיטבי; דירה נוספת ב-LTV 50% משמע חצי הון עצמי.
ה-LTV משפיע גם על דרישת ביטוח החיים וביטוח המבנה — כשה-LTV גבוה, הבנק דורש ביטוח בגובה המשכנתא (לא רק בגובה השווי).
דירה יחידה ב-1,200,000 ש"ח: LTV מרבי 75% = משכנתא מרבית 900,000 ש"ח, הון עצמי מינימלי 300,000. דירה נוספת באותו מחיר: LTV מרבי 50% = משכנתא מרבית 600,000, הון עצמי 600,000 — פי 2 מהון העצמי לדירה יחידה.
מה קורה כשהשמאות נמוכה ממחיר הרכישה?
הבנק מחשב את ה-LTV לפי הנמוך מבין השניים. אם השמאות נמוכה ממחיר הרכישה, המשכנתא תהיה נמוכה יותר — והלווה יצטרך להשלים הון עצמי. חשוב לבדוק את תנאי ההסכם לעניין פער שמאות.
האם אפשר לקחת LTV מעל 75% לדירה יחידה?
במקרים מיוחדים (זכאות משרד השיכון, תכנית מחיר למשתכן) — כן, עד 90% ואף 100% במקרים נדירים. אך הריבית תהיה גבוהה יותר, ויידרש ביטוח משכנתא נוסף.
מה ההבדל בין LTV להון עצמי?
הם שני צדדים של אותו מטבע: הון עצמי = 100% - LTV. LTV 75% = 25% הון עצמי. ככל שה-LTV גבוה, פחות הון עצמי — אך ריבית גבוהה יותר וסיכון גבוה יותר לבנק וללווה.
דירה יחידה
דירה שהיא הנכס המגורים היחיד של הרוכש. מזכה בתנאים מועדפים: אחוז מימון עד 75% ופטורים מסוימים ממס רכישה.
אישור הלוואה
תהליך שבו גורם מוסמך בבנק מאשר את ההלוואה ותנאיה: סכום ההלוואה, שיעור הריבית, שיטת ההצמדה, אחוז המימון, בטחונות וכו'.
ביצוע הלוואה
העברת סכום ההלוואה (כולו או חלקו) לגורם הרלוונטי לפי מטרת ההלוואה, לאחר שהלווה עמד בכל דרישות הבנק.
יחס החזר להכנסה
שיעור ההחזר החודשי מסך ההכנסה הפנויה. לפי הנחיות בנק ישראל לא יעלה על 50% מהכנסה פנויה.
יכולת החזר
כושר הפירעון של הלווה מהכנסותיו בניכוי התחייבויות שוטפות. לפי הנחיות בנק ישראל – יחס ההחזר לא יעלה על 50% מהכנסה פנויה.
הון עצמי
הסכום שהרוכש משלם מכיסו, שאינו ממומן ע"י הבנק. לדירה יחידה – מינימום 25% משווי הנכס.